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內政部營建署昨日公開標售第2期「高雄新市鎮第一期發展區」六筆土地，最後僅脫標1筆，華雄建設董事長劉文城，以總價2.82億成交，換算每坪8.89萬元，標下橋頭鄉後壁田段，總面積3172.26坪土地，價格便宜、近北高雄，是建商搶進高雄新市鎮的主要原因。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，以基準容積率計算，北高雄美術館第一排容積420％的住宅土地，容積單價每坪14.29萬元、農16(捷運凹仔底站周遭)容積420％的住宅土地容積單價每坪15.48萬元，但這次標脫高雄新市鎮土地容積320％土地，容積單價每坪僅2.78萬元，僅市區土地一成七至二成的價格。

邱太煊說，高雄新市鎮目前政府仍在開發中，這次標售採用「預標案」模式，最快民國101年才可以順利交給建商開發，若以當地建商多採先建後售模式釋出，估計也要到民國103年後才能順利推案。

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政大地政系教授張金鶚指出，就各地區價量趨勢觀察，台北市的價格與成交量，以及台北縣房價均創新高，顯示本季北部市場熱絡程度，但央行政策對中古屋市場衝擊的影響，以及當前大量預售屋完工後能否順利貸款交屋，將是台北都會區市場直接的壓力。

台中都會區則呈現盤整結構，表現在各區中較弱，主因在近兩年交易量無法有效增加，成交價亦無法如北部地區般向上突破，特別是銷售率持續與其他地區有所落差，整體表現較持平，短期內不易有大幅好轉或惡化情形。

南高都會區則連續兩季呈現復甦趨勢，特別是成交量季增1.17倍、年增9成，幾乎重新回到金融海嘯前的規模，未來市場能否逐漸脫離前幾年低檔盤整結構，亦是觀察重點。

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2010年第2季國泰房地產指數最新報告出爐，結果意外出現全台仍呈現「價量齊揚」的走勢，預售屋房價持續再創歷史新高，全台灣平均每坪達19.74萬元、台北市更衝上58.22萬元，甚至超越全球金融海嘯之前的上波高點。展望下半年走勢，要觀察政策力道、5都選舉、以及市場是否能通過交屋潮面臨的房貸緊縮考驗。

儘管政策不斷打房，但仍打出史上最貴房價。政大地政系教授張金鶚昨天在國泰房地產指數公布時表示，全台5大都會區的預售屋平均開價進入第2季之際，還超越第1季，呈「價量齊揚」的結構。而且，成交量、成交價格，也雙雙創下歷史新高，儼然形成另一波景氣高峰。

張金鶚表示，最新調查顯示，全台灣預售屋已超越上波高點，全台預售屋每坪平均達19.74萬元，其中台北市達平均58.22萬元、台北縣22.19萬元、桃竹13.69萬元、台中13.51萬元、台南高雄約為12.33萬元。

不過，張金鶚也敏銳的指出，就開價增幅趨向保守、銷售率未能同步擴大，這2個指標也顯示，房市供需雙方已在景氣高峰期，形成拉踞，必須謹慎面對。

此外，值得觀察的現象是，儘管預售屋房價不斷攀高，但是市場上也傳出一句名言：「現在是開價嚇死人，可是成交價卻笑死人。」預售案的開價、實際成交價，有時一差就差個每坪幾10萬元。

玄奘大學教授花敬群表示，儘管現在房價已出現第2次峰頂，再度站上史上高點，可是背後仍隱藏價格過高的壓力。年底5都選舉、ECFA議題被投資客煽風點火的力道，是要觀察的指標。

展望下半年走勢，張金鶚提醒，目前已面臨多空交戰的局面，未來台北縣市的價量發展趨勢，能否繼續向上突破，將直接受到央行政策對中古屋市場的衝擊，預售屋大量完工交屋潮能否順利貸款交屋，也是一大考驗。

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住展雜誌研發長倪子仁表示，今年鬼月推案量爆出1500億元大量，為使房市熱度得以持續，並使推案的經濟效益最大化，大型開發商無不傾力推出「大又美」的建案，包括上市上櫃等大型開發商，紛紛投入開發大面積並推出總銷金額大的建案，總銷金額超過40億元的重量級就有21個，最大的更高達200億元。

在台北市部分，由於土地難以取得，因此大塊面積的建案更是炙手可熱，兩個總銷超過40億元的個案都位於南港區，其中大同公司在南港經貿園區所推出的「大同璽苑」，總銷金額100億元，單價將開出9字頭的高價面世，創區域新高。

在北市地價高的情況下，不少建商轉進北縣推出重量級個案，共有13個推案總銷超過40億元，其中位於基隆總銷高達200億元的單一個案；也有位於新板特區，由麗寶建設先建後售的「東方富域」，總銷80億元，更開出9字頭的北縣歷史天價來試探買氣。

至於全台推案最密集的新莊副都心，日前商業區土地標出每坪212萬新高價，再度吸引全國建商與購屋者的目光，其中在副都心區段擁有超過萬坪土地的遠雄建設，將在9月推出110億元的「遠雄副都心案（一）」及90億元的「遠雄副都心案（二）」兩大建案，也將開出60~65萬元的區段新高價。

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因為新竹科學園區的開發被全世界認為是最成功的模式，使得科學園區的設立就像大學一般，被各地方首長視為施政績效良窳的指標，二千年以後陸續成立的新設科學園區，就有竹科的銅鑼、龍潭、宜蘭、新竹生物，中科五個園區，還有南科的三個園區，總面積逾三千三百公頃。

科學園區與工業區的開發，充滿著各式玄機，日前鬧得滿城風雨的何智輝行賄高院法官案，就是何在苗栗縣長任內，執行竹科銅鑼園區土地徵收過程衍生的弊案，銅鑼園區規劃開發三百五十公頃，現只進行十二．三公頃，其餘土地目前均處閒置狀態。

炒地皮、攬工程 衍生弊案

地方首長開發工業區，同時也提供了一個炒作地皮和承攬工程的機會，原本不值錢的農地，經過地目變更成為工業用地，園區周邊的土地還有機會晉升成為工商綜合區，土地價值立刻增值十倍以上。過去開發一般工業區的時代，這種模式就被廣泛使用，如今再套用到科學園區身上，大家一點都不陌生。可是浮濫開發的結果，卻使得農地愈來愈少，取而代之的是使用率極低、甚至荒廢的工業區。

農地很容易就可以變成工業用地，但一旦變成工業用地，卻很難再回復農地面貌。

徵地後任其閒置已夠讓人非議，更奇怪的是，原本要做為高科技廠商進駐的銅鑼科學園區，竟有客委會的「客家園區」進駐，教人摸不著頭腦，若再追查下去，說不定還有更勁爆的案情出現。

說科學園區徵用土地浮濫並不為過，事實上有很多甚至是為單一廠商量身訂作而開發，例如竹科龍潭園區之於廣輝（現已併入友達）、南科樹谷園區之於奇美電、中科二林園區也是為友達而編定，但樹谷只使用六十五％，還有五十公頃土地開而未用。

二林園區原本是為友達興建十代廠而設，總開發經費四百八十九億元，但友達日前宣布將做為十一代廠使用，問題是友達連十代廠都還未設，談十一代廠會不會太遠？如果友達不在二林蓋面板廠，目前規劃的八百八十七公頃會不會太大？開發計畫有沒有必要重新檢討？

其他像竹科宜蘭園區、新竹生物園區，根本就是選舉的產物，本身並無實際的企業需求，如果再強行開發，根本就是浪費國家資源。

工業區的閒置情況比科學園區更嚴重，像謝長廷在高雄市長任內大力爭取發展的高雄軟體科技園區，一九九九年開發完成的前八年，只有一家作漁網的公司進駐，園區管理處因缺乏經費維護廠區，使得區內蚊蟲孳生，被外界封為「蚊子園區」，目前進駐率只有四十三％，鴻海日前雖圈地表明要進駐，但至今未有具體行動。

副總統蕭萬長在經濟部長任內開發的彰濱工業區，快廿年來進駐率還不到六成，是國內問題最嚴重的工業區；在台南安南區的台南科技工業區，因鄰近海邊，加上與新市的南科同質性高，進駐率也只有六成出頭。

不止地方首長愛開工業區，中央政府各部會也爭相開發各種不同名目的園區，但因招商不易、定位不明，往往落得曲高和寡，甚至衍生出一堆弊端。

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近日來國內輿論對工業區土地的開發頗多爭論，令人好奇台灣的工業區土地供需狀況為何？審計部報告指出，截至二○○九年底，各級政府所開發的各類園區土地已達一萬四二七六公頃。而根據二○○八年時的統計資料，全國編訂工業區數量為一二八處，其中光是工業區的部分就分為經濟部工業局管理以及地方政府開發的工業區，其他還有國科會管理的科學園區、農委會管理的農業生物科技園區、環保署所屬的環保科技園區、經濟部管理的加工出口區，以及交通部的航空貨運及客運服務專區（如航空城）等。

對此，工業局長杜紫軍表示，工業區土地開發的議題的確有其複雜之處，當廠商有意願於國內投資設廠時，須馬上獲得土地，否則可能澆熄其投資的意願。但工業區從評估、環評到最後劃定，至少需二年的時間，因此工業區土地的開發是種「儲備」的概念，須先編訂、準備，在業界有需要時就拿得出來提供，且為求區域平衡，必須在全國北中南東區域均衡設置。

杜紫軍不諱言，工業區這幾年來的確有滯銷的現象，但也發生熱門地區（如北部）沒土地可用，冷門地區卻滯銷的情形，因廠商考量的不僅是土地取得與否的問題，還須考量產業聚落、交通等因素。

園區橫向整合 官員：困難重重

此外，審計部報告也指出，各機關持續開發新租售的園區用地，勢必加劇工業用地供需失衡的情形，影響國家資源有效使用。另外，報告也指出，各機關主管的各類園區開發及管理欠缺協調整合，各類園區設置的法源依據各異，導致租售及投資優惠措施差異甚大，造成各類園區相互競爭及供需失衡，加劇園區發展的不均衡及工業用地競合的現象。

不願具名的經濟部官員無奈表示，過去也曾就各種園區能否橫向整合的議題努力過，但由於科學園區的優惠條件的確較佳，因此業者考量的因素已超出純粹對土地的需求，在法規無法整合的狀況下，很難用閒置的工業區土地來吸引高科技業者的進駐。

官員認為，政府對國土規劃沒有全盤考量，設置工業區的態度是採市場導向為主、非計畫經濟的概念，因此各部會、各地方政府，甚至是民間與企業，只要符合法規，就能提出設置工業區的申請。也因此，縱使工業局這十年來已沒有開發新工業區，卻還得接收一些民間或各縣市經營不善的工業區。

官員強調，的確是需要行政院等級的跨部會平台來針對全國各種園區開發做總量管制及整體計畫，才能避免工業用地過度開發的問題。

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當各界熱烈檢討國內工業用地是否浮濫開發之際，早在約十年前，監察院即曾就此議題糾正行政院，直指政府對工業用地欠缺整體規劃，又缺乏協調機制，預見能力不足，使得各機關各行其是，導致整體供需失衡，造成國家資源配置失當。然而，十年過去，這些沉痾未改善，行政部門難脫怠惰之責。

回溯二○○一年時，監委黃煌雄、趙榮耀與尹士豪就指出，工業區開發被視為促進地方繁榮的途徑，因此中央與地方政府競相設置工業區，未充分考量市場需求變化與區位適宜性，且不同工業區按其法律依據有不同的供給條件與管理狀況，沒有國土發展的整體規劃藍圖與總量管制的措施。

今年二月，監委馬以工等人再次在調查報告中指出，各部會與地方政府依據法令所規劃設置的各類工業區面積達三萬七一九三公頃，但多有區位不佳、產業外流、管理費與租售價格偏高的問題，且彼此區位相近，導致閒置率偏高，顯見各類工業區定位不明，開發前的規劃評估及財務計畫未落實。

除了整體性的規劃問題外，園區土地的開發也常涉及利益的不公平分配，如監院的調查報告就發現，國科會在進行新竹科學園區宜蘭城南基地的園區範圍劃定時，有「地方仕紳」與「縣府高官」的農舍豪宅，「正好」就位在當時宜蘭縣政府徵收範圍之外，未納入基地範圍辦理徵收，卻坐享開發利益，實難令小老百姓信服。

從最早監察院提出糾正迄今已近十年，然而國內工業區開發的問題不僅未獲解決，民怨反而更加沸騰。執政當局有必要重新檢討工業用地供給甚至於整體國土規劃的議題，而對於行政部門對此議題的敷衍與漠視，監委諸公需拿出魄力加以糾正，莫忽視縱容。

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周景揚強調，大埔、灣寶和新竹科學園區第三期的土地徵收都與國科會無關，可能是地方政府考量以科學園區的名義招商具加分效果，但皆不屬國科會管轄範疇。

科學園區之所以能夠締造台灣經濟奇蹟，創造半導體的兆元產業，成功要件就在於扮演各部會的「單一窗口」，所有設廠所需證件、執照與服務，在園區管理局就可以辦好，省去公文往返的繁複與時程；另一項成功要件在於「形成產業聚落」，集合的能量與創意的效益，較難被模仿取代。

周景揚表示，審計部的報告計算至去年底，銅鑼園區當時僅「客家園區」進駐約四．三公頃用地，但今年多了新廠商賸玖科技公司，起租約八公頃用地且已進行建廠，因此最新的土地閒置率是零。

據國科會計算，目前園區土地閒置率最高的前兩名，分別為高雄科學園區五五．五四％及台南科學園區的三一．六五％。周景揚分析，南科在第一期開發時，由於部分廠商憂慮高鐵震度而撤資，因此提早進行第二期開發，導致廠商不足，土地面積卻先增加，形成土地閒置率高的主因。

其次，南科一開始的規劃仍以ＩＣＴ資通訊產業為主，現在除了半導體與光電產業進駐，隨著生技業的興起，南科也增加「生技」與「綠能」的規劃，但生技廠其實是產值高，用地卻不必大的產業。

周景揚表示，竹科因有歷史風華，一有空缺就馬上被填補，滿了就往中科移，再滿才會到南科。

為提升南科土地使用率，周景揚說，隨著高雄園區奇美八．五代廠量產，應可帶動光電產業聚落發展，也會向旗艦型半導體或面板等有意擴廠廠商招手；規劃好的十四公頃綠能專區及九．七公頃生技醫療器材專區，目前已核准二十家生技廠商進駐。

至於經濟部管轄的「台南科技工業園區」是否會分散南科廠商進駐的意願？周景揚認為南科廠商一定要有「高科技技術」的審核才能進駐，就算是鴻海的製造業也不會在科學園區申請。

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國內房價飆漲，購屋痛苦指數不斷升高，雖然財政部長李述德說他每天都在關心房價，但外界只看到央行不斷出手打房，一下子找公股行庫研商，一下子寫信給銀行；反觀主管國有地及公股行庫的財政部，不僅反應慢半拍，在輿論壓力下被迫提出的對策，更顯得毫無章法，反而治絲益棼，形成「央行救火、財政部放火」的情況。

「羅馬不是一天造成的」，國內高房價問題也不是最近才出現，只是近期情況更加惡化，不少台商資金回流後，投入房市及股市，因此助漲國內房價，去年行政院研考會進行調查，高房價已成民怨之首。

由於民怨沸騰，國有地標售屢創天價成了眾矢之的，當時財政部還宣稱，標售國有地可活絡經濟，但沒隔幾天，北市國有地標售就被行政院長吳敦義喊卡，打了財部一巴掌。

不過，停標國有地，只是讓政府暫時擺脫助漲房價的惡名，抑制房價的效果令人質疑，恐怕還有幫倒忙之嫌。國有地停標後，土地供給減少，反而更容易炒作，最近民間標售土地屢創天價，不就是最好的證明？

事實上，民眾對國有地標售有疑慮，主要是部分財團「養地套利」，財政部不對症下藥，杜絕財團養地，反而先停標國有地，今年五月才在輿論壓力下，祭出國有地「附買回」機制，但當時北市國有地已停標，該機制至今仍無用武之地。

國有土地被占用情況嚴重，根據審計部調查，截至去年底，國產局經管的國有非公用土地遭不法占用者有31萬筆，估計價值達887億元，其中還包括台北市精華地段、大面積土地，要求國產局應採取法律途徑積極追回。

審計部指出，國產局經管的國有非公用土地截至去年12月底共有143萬多筆，面積約22萬2千餘公頃，價值8,566億餘元，其中被不法占用者面積即達3萬1,100餘公頃，以面積來看，約占國有非公用土地的14.04％。

這些被占用的國有地，多數是長期遭不法占用，未能積極有效排除，以致問題長年存在者。尤其是位於台北市精華地段、大面積被占用的國有非公用土地，雖然價值高且深受各界矚目，不過審計部認為，國產局並未審酌被占用情形，適時採取法律措施追回。

根據統計，國產局從97年1月到98年10月，以民事訴訟、或刑事告發等司法程序訴追被占用的國有非公用土地只有1,621筆，只占98年10月底被占用土地31萬筆的0.52％。由於依法訴追案件數量偏低，加上疏於掌握被占用情形且訴訟案件內控機制欠佳，以致錯失處理先機。

截至98年11月25日止，被私人占用的國有非公用土地有24萬1,791筆，面積2萬2,707公頃，其中土地產籍資料登載有使用補償金列管號的有12萬7,703筆，面積8,752公頃，僅為被私人占用土地的52.82％、38.54％，仍有11萬多筆，面積1萬3,955公頃被占用土地未列管，並向占用人追收使用補償金。

即使是已列管追收使用補償金國有地，積欠金額也高達42億餘元，顯然使用補償金收取的比率很低，而且催收成效欠佳。