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打房奏效，自住戶貸款遭波及！央行規定各國銀必須每半月回報一次的「新雙周報」，最晚今（20）日中午以前必須匯總到位，根據目前已回報的大型行庫、民營銀行資料，不只是投資客，連非投資客的自住戶，平均房貸成數都由原本的70％至75％，下降到65％，成為被央行打房意外被打到的族群。

接下來大型行庫必須嚴陣以待的，就是「舊」投資客寬限期屆滿、無力還錢的問題；這些舊投資客是在央行執行房市信用管制政策前，就已取得銀行貸款者，多半有3、5年寬限期，但近來房市成交量已受打房政策影響，不少投資客來不及在寬限期屆滿前賣房子，還本金給銀行，已開始向銀行爭取是否可修改原本的還款條件。

據悉，已有部分銀行開始警覺這類問題，恐怕在本季底或第4季會越來越嚴重，已開始思考對策，包括允許這些有還款困難的貸款客戶，將每月攤還本金改為只還7至8成，畢竟這些投資客的貸款案，是在央行信用管制政策前就已核貸，總不能「溯及既往」，讓客戶難以退場。

多數國銀都異口同聲說：「當然盡可能不讓這些房子變成銀行的法拍屋，但這涉及央行政策，恐怕還是得問央行意見！」

據多家國銀回報的資料顯示，現在大台北地區10縣市的投資客的3段式房貸首段平均利率，大約都在1.6％以上，平均貸款成數也由原本各行庫在3個月前的自訂內規7成，降至65％或以下。

不過，值得注意的是，不只是投資客成數下降，自住戶的貸款條件也跟著緊縮，現在自住戶的平均貸款利率，與投資客相距不遠外，貸款成數也由原本的平均7成至7成5，降到平均6成5的水準，大約下降0.5至1成。

銀行業者指出，央行有可能再要求國銀擴大對投資客利率加碼的幅度，以示區別。不過對於自住戶房貸成數也跟著投資客一併被「下修」，業者坦言，與對未來房價預期也有關聯，既然預期房價會下修，基於風險控管，成數當然也會跟著調整。

北富銀繼今年5月30日協助「土城市延和里金城路社區都市更新案」住戶順利完工入厝，成為第一家協助住戶自辦都更並率先完工的金融機構後，北富銀再接再厲承辦「台北市內湖區聯邦合家歡社區吉祥區都更案」，並於日前舉行開工動土典禮。

據北富銀指出，「台北市內湖區聯邦合家歡社區吉祥區都市更新案」位於台北市內湖區康樂街110巷內，土地面積827坪，原有地上5層鋼筋混凝土（RC）造住宅18棟共計90戶，屋齡22年。

該社區於89年7月經台北市土木技師公會鑑定為高氯離子建築物（海砂屋），96年10月獲准成立「台北市內湖區東湖段一小段17-2地號（聯邦合家歡社區吉祥區）都市更新會」。

由該社區住戶自組更新會擔任實施者，以權利變換方式實施都市更新事業，事業計畫及權變計劃於98年6月核定，同年10月取得建築執照。

北富銀營建產業中心協理洪文興表示，本都更重建案從鑑定為海砂屋迄今已逾10年，在住戶自組更新會、北富銀信託管理及資金融資、富邦建經公司與中華建經公司營建工程管理等共同結合下，終於在日前順利進行開工動土典禮，將興建為地下2層、地上14層之鋼筋混凝土（RC）集合住宅，共計141戶，預計於101年年底完工。

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今年以來，高殖利率及不動產處分利益備受市場矚目的產險股，新產和台產今日進行除息交易，其中新產以配發2.98元現金題材，股價昨日站上31元，換算現金殖利率約有9.6%，且半年內漲幅已超過六成；但本業部分，因國內產險市場規模有限，加上費率自由化的激烈競爭，成長空間不大，主要為不動產處分利益挹注。

新產今年再以每坪130萬元價格出售台北市內湖五期重劃區土地，第一季已入帳，法人估算，該筆交易獲利達12億元，對每股稅後純益（EPS）貢獻應有3.79元，加計本業獲利後，應可達4.67元，上半年EPS應該有5元以上水準，如果沒有意外，今年EPS將可再大幅成長至5.8元左右，明年配息則上看3元以上，再創歷史新高，加上可扣抵稅率超過15%以上，應是長線資金佈局的穩健標的。

同樣在今日除息交易的台產，現金股利1元、股票股利1.6元，創歷史次高紀錄，台產自結上半年累計營收47.78億元、稅前盈餘3.04億元、每股稅前盈餘1.04元，加上採比率法認列的桃園南崁住宅案、台北市萬華住宅合建案，未來還有備受矚目的台北市八德路都更案、台北市中山北路住宅案等；法人推估，上半年台產的不動產與股票操作，合計貢獻盈餘約一億元。

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信義房屋捷運雙連站店長邱博文表示，去年兩岸關係漸趨和緩，便有許多台商及投資客悄悄佈局西區店面，鎖定西門町成都路、中華路、武昌街及昆明街等區段，平均來說每月可成交約兩間店面，其中不乏億元店面，相較去年上半年，一個月不到一間情況，可說是相當熱門。

他指出，目前卡位西區店面的買主，約有一半是台商，主要是看好陸客來台旅遊人數與日俱增，並預期陸客自由行開放後，西門町觀光人潮勢必變多，再加上銀行定存利率低，促使台商把投資眼光轉往西區店面。

其實台商買西區店面有四項要素，一是一定要帶租約、二是投資報酬率約2.5~3.5%、三是多半選擇透天店面，因土地持分大，未來具都更改建條件，第四項則是精選人潮動線和當地消費力強的地段。

目前西門町一帶多屬學生族群和觀光客，購物單價較低，目前店面承租狀況，多半是冰品店、生活雜貨、服飾店、夾娃娃機店等小型商店，店面租金每坪8,000~2萬元，部份房東為拉高投資報酬率，將店面切割出租，舉例來說，40~50坪店面可分割成7~8間，拉高投資報酬率，也可吸引台商和投資客進場，一旦自由行成行，店面租金可望上漲1~2成。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，以香港的案例來看，包括捷運站點與下榻飯店旁的店面，都是陸客自由行商機概念店面。

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台灣不動產交易中心總經理李同榮表示，其實打房的目的不在打擊房價，而是在打擊炒房，避免房價不合理的被短線炒作扭曲，最近央行的打擊炒房措施的確對短線投資產生抑制效果，也是政府幾個月來研擬所有抑制房價政策中最有效的政策，但政府草率研擬的健全房屋市場20多項方案，卻抵不過央行一個針對性金融管制措施的小動作，因為只要短線炒作縮手，都會房價就一定會適度調整，只是央行政策雖然是針對大台北地區，卻也難免會波及無辜的中南部。

李同榮認為，政府應該不要「劫富」，而是要「扶貧」，不是要「打房」，而是「打擊炒房」，所以如何調整市場供需，並防止短線炒作房價；如何在都會區或周邊提高住屋供給，加速交通建設，解決中低收入戶住與行的問題，這才是一針見血的有效政策。

李同榮指出，有效的政策要能對症下藥且能兼顧治標與治本，疊床架屋的草率成軍政策，只會引起更多反效與民怨，政府應該重新檢討經建會的健全房屋市場方案，並應廣邀產官學界從長計議，更不宜匆促草率立案，想要在選舉前就能解決都會房價問題，做出超載超快的決策，勢必會是注定失敗的政策。

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老牌飲料大廠黑松申請的深坑工業地變更住宅地一案，已進入內政部審核的最後階段，當地房仲業者預估，一旦順利變更為住宅用地，光是土地便增值15~20%，未來推案單價32~35萬元，成為當地建案最高價。

黑松深坑廠房土地面積約1.1萬坪，帳面價值至少14億元，目前除老舊廠房外，另租借給欣欣客運使用。東森房屋深坑店店長徐健指出，周邊工業土地每坪25~30萬元，一旦變更為住宅地每坪土地單價上看30~35萬元，漲幅至少15%，目前深坑最新建案「信義線上」，屬乙種工業地，每坪開價約30萬元，因此，黑松深坑土地一旦變更住宅地成功，未來要在市場突破30萬元不是難事。

黑松深坑廠房位於北深路三段上，周邊均為工業用地，近東南科技大學、深坑老街，為當地熱鬧商圈，加上信義快速道路設有深坑匝道，聯外道路相對便利，因此，多數首購族往此區購屋。

徐健指出，深坑近期外來人口增加，多是從台北市東區移入的首購族，因為買不起台北市的房屋，便選擇鄰近東區的深坑購屋，因此，近三年深坑房價漲幅大，約25~30%，周邊知名中古社區「未來山莊」從三年前每坪13~14萬元漲至17萬元，「香榭華城」也從每坪16萬元漲至20萬元。

不過，深坑的生活機能相較並不方便，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，深坑早年與文山和景美均為台北縣治，在民國58年文山和景美劃入台北市後，深坑與其他兩處的房價就天差地遠，但生活機能不甚便利，每逢假日必塞車，如果沒有車實在很難前進台北市，也讓該地房價雖然有信義快速道路、又有HOLIDAY及福容飯店的加持，房價仍屬於相對便宜區段。

黑松食品則表示，該公司位於台北縣深坑的土地，申請變更為住宅用地至今已花了兩年多的時間，若該土地順利通過營建署審核，完成變更，未來將興建為住宅大樓。

至於會採自建或合建內部仍需評估，黑松表示，當初微風廣場就是由黑松自建，委託互助營造承造，但自建資金需求龐大，內部仍需評估食品本業的資金需求，所以，採自建或合建，仍待土地完成變更後內部實際資金狀況。

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住展雜誌表示，淡水小坪頂目前就有 3個建案推出，使小坪頂成為目前最夯的休閒景觀住宅推案區。其中還有單一坪數 265坪，每戶總價 2億元起跳的景觀豪宅，更讓房市增溫。

住展雜誌統計，近 5年來淡水地區推案量在民國96年達到高峰，總銷售金額546.7億元，今年上半年推案量則有177.7億元。隨著淡水輕軌交通大利多的到位，淡水地區推案量可能陸續放大，全年推案量上看300億元。

淡水地區今年第3季將有2個高達14億元與20億元的休閒景觀建案投入，為炎夏休閒景觀住宅熱度再加溫。

住展雜誌研發長倪子仁表示，購屋者購買休閒景觀住宅時必須注意，地點起碼要交通便捷，生活機能也不能太差。好的休閒景觀住宅社區，如果沒有便利的交通及完善的生活機能，空有好的建築硬體，最後都將徒勞無功而變成「惡夢一場」。

他舉例，民國82年三芝有總銷售金額70億元、戶數達1800戶的造鎮案，打著挑高4米2夾層、低總價景觀套房及眾多公共休閒設施為號召，成功銷售近7成。

不過，這個建案近千坪的俱樂部，後來因為使用者稀少，加上對外吸收會員不易而全面停擺，北市投資客大量拋售房子，房價跌幅超過50%，剩下不到10萬元一坪的價格。同地區後來的建案也發生類似情形，幾乎腰斬的跌幅，讓當初購買者及投資客嚴重套牢。

倪子仁表示，這些失敗建案，除了推案量體太大，交通不便加上生活機能嚴重欠缺，造成住戶越來越少，最後幾乎變成一座座「廢墟」，房價腰斬也就不足為奇。

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有關逾期未報關、未繳稅的進口貨物，經海關拍賣分配後，若還有剩餘款項，納稅義務人可依關稅法規定，檢具相關證明文件向海關申請退還。

基隆關稅局表示，納稅義務人是指收貨人、提貨單或貨物持有人，而納稅義務人向海關申請退還拍賣剩餘款項時，應繳驗相關文件，包括裝運該貨物進口的運輸工具所屬業者背書的提貨單；而該貨物若為管制物品，應繳驗其他有關證件。

基隆關稅局指出，若收貨人為公司法人者，應檢具營利事業登記證影本，並附公司章及代表人印鑑；若如果是私人名義，就應檢具身份證影本。

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永慶房仲集團表示，兩岸經濟協議（ECFA）簽訂後，年底5都改制成為當下左右房市景氣元素。永慶在6月14日至7月4日針對永慶房仲網會員進行調查，探詢民眾對於5都房市發展的看法。

關於新北市潛力區，問卷調查顯示，板橋獲32.6%受訪者看好，成為明星區；新莊居次，有23.2%的人支持；雙和、新店、三重分別獲12.5%、8.9%和7.6%。

永慶房屋新聞中心專案經理李建興分析，改制後的新北市將有形成「逐公務而居、逐交通而居、逐福利而居」3大效應。其中，逐人而居，指的是具有公務行政概念的區域，將湧進移民。

李建興指出，據推估，升格為直轄市後，新北市公務員人數將從現行的4000多人增加到1萬5000多人，由於就業往往帶進居住、消費等需求，加上公務人員具有收入穩定、素質佳特性，這些新增就業人口將是啟動房價的先遣部隊，這也是一般判斷板橋、新莊等行政概念區，將是首波反映升格效應區域的原因。

永慶民調發現，民眾看好板橋和新莊，是由於板橋為縣治所在地，而新莊將興建「中央合署第二辦公室」，都將吸納大批就業及居住人口，未來不但可望因需求增加而刺激房價，連周遭店面也可望搶手。

李建興說，未來「縣不如市」概念打破後，台北縣挾低價優勢，尤其緊臨北市的行政區，將引來大批北市移民潮，距離台北市大安區最近的中永和，也成了北市移民的偏好區域。

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