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英業達集團會長葉國一昨（28）日在主持高雄「國硯」頂級豪宅開工典禮後表示，他和國揚（2505）創辦人侯西峰的合作，不只是「國硯」，很快會出現第2、3件合作案。葉國一近3年積極跨足不動產，迄今握有土地至少1萬坪、已投入不動產的收購金額至少100億元；鑑於兩岸簽訂ECFA後，國內外投資台灣的信心更強，葉國一決定持續加碼不動產，而且預算沒有上限。

人稱科技業老大的葉國一，和建築業重量級鬼才大亨國揚建設集團創辦人侯西峰，二人2年前首度在高雄豪宅「國硯」的攜手合作，震撼南台灣；緊接著，葉國一更是從台灣頭一路收購不動產到台灣尾，展現出對於跨足房地產的企圖心。

葉國一表示，他近3年來持有的不動產，全台灣從南到北至少已投入100億元，土地面積至少1萬坪。尤其偏好大台北都會區的土地，至於有些游資已悄悄轉向商業不動產、辦公大樓，對此葉國一說：「我還是偏好土地，因為即使我放著它不管、不論白天晚上它還會幫你賺錢。」

最近房地產市場上也傳出，太子汽車2月間以「三重天價」每坪120萬元賣掉舊廠土地，幕後實際買主傳聞是葉國一。對此，葉國一昨天也首度證實，買下三重太子汽車廠土地的人正是他，他是以28.9億元買下後，會和國揚再度合作，現正申請變更為住宅區。

葉國一也表示，和國揚的合作，再接下來是新店華城山下近30公頃土地。

市場盛傳葉國一除大規模收購全台灣的土地之外，更收購皇普（2528）幕後新股東。對此，葉國一也首度證實：「我是皇普的大股東了，而且也會參與之後的現增。」因為皇普經過國揚經營團隊進駐進行大改造後，已經是負債相當乾淨的公司，它的價值，是它的專業經營團隊。

葉國一侃侃而談後續跨足房地產大計劃，談到會深耕台灣，不會錯過這一波台商大舉回流的購屋置產浪潮。而且，好幾個大台北地區土地收購案正進行評估中。

葉國一也透露，前天孫道存打電話給葉國一，希望把三重太電「湯城」第3期土地，也找葉國一合作。但葉國一被告知，太電已和湯臣集團簽了合建契約，因此葉國一還需要再評估是否會和太電合作。

至於頂新味全日前才標下的新莊新燕土地，葉國一也透露，味全希望找葉國一合作。不，葉國一表示，他正在評估，太子汽車、太電「湯城」和味全新燕廠這3案，有無可能作整體大造鎮。

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國揚建設創辦人侯西峰與英業達集團會長葉國一合建的高雄「國硯」海景豪宅大樓預售案，昨日上午舉行動土典禮，這塊一千五百二十坪基地，前方有高雄港海景，後有愛河、柴山，深具海景視野優勢。

外傳葉國一自己已預留一戶「國硯」海景大樓頂樓產品，坪數達二百三十八坪，單坪售價高達七十萬元，等待完工後將移居高雄。

不過，一位建商表示，高雄房價每坪開到二十萬以上的很少，價格太高本地人根本不可能買，外傳中北部投資客，甚至中國投資客有濃厚興趣，這些消息都沒辦法證實，到底行情多少、買氣如何，恐怕只有自家人知道。

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雖然中古屋房價只微幅上揚，但店面與商辦大樓卻屢屢在交易中創新高價；最近，台北市西門町峨眉街一棟五層樓店面售出，地坪十六．九坪，總價一．六三億元，換算土地每坪九百六十四．五萬元，刷新西門町地王紀錄。

這棟店面位於峨眉街三十二號，一至五樓並頂樓加蓋，每坪要價九百六十四．五萬元，行情已刷破西門町萬國大樓每坪七百九十八萬元的成交紀錄，只看土地價格，則比六月新壽標出的土地單價五百二十九萬元還高。

月租金達四十八萬 投報率三．五三％

單價雖然創新高，但整棟租金每月可達四十八萬元，投資報酬率三．五三％，由洪姓、蕭姓、許姓三位民眾合購，約二十八年可回收。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，目前國內游資過多，投資豪宅賺價差遠不如買店面收租。由於投報率介於二至三％，如果想賣掉，轉手價差往往數千萬起跳，台灣投資人一直對店面很有興趣，尤其是台北市一級商圈，像一○一商圈、西門町、東區、士林夜市等，具備穩定的客源，空置率低，獲利最穩定。

而大小補習班林立的南陽街，目前東京銀座拉麵現址的透天店面，位於南陽街四號，土地四十二坪，每月租金共計一百零一萬元，今年四月份以三．二五億元售出，投報率三．七三％，這間店面已經轉手四次，每次都有三千五百至七千萬元不等的價差。

其他的例子，包括台北市中山捷運站商圈的古典玫瑰園，位於南京西路五號，土地四十六坪，成交價二．三八億元，目前每月租金四十二萬元，隔壁同樣面積大小的咖啡店店面，租金六十萬元，僅二．一二％的投報率，還有拉抬空間。

只看投報率的投資型買方，不受央行打房影響，在大環境景氣回溫，陸客來台">陸客來台效應等利多發酵下，熱門商圈的店面，讓商仲市場繼續發燒。

不過，在央行祭出選擇性信用管制的六月份，土增稅首見負成長，較去年同期下跌八％，契稅成長率也縮小至四％。

根據財政部統計，累計一至六月稅收，土地增值稅共計三七六．八一億元，較去年同期二二四．八一億元，成長近六十八％，是超過百億元的大型賦稅中成長幅度最大者。

若觀察單月同期增減率，除六月較去年同期減少八％外，一至五月相較去年同期，單月增幅六十二至一六二％。

另一項象徵房屋市場景氣的契稅，今年一至六月稅收六十九．三八億元，較去年五十五．八九億元，成長廿四％，一至六月單月同期增減率為四至一一○％。

太平洋房屋副總經理李珠華表示，房地產多頭走到上半年大致底定，由於升息幅度不大，打壓投資客買房政策，對資金充沛及收入穩定的置產型買方來說，影響有限，在今年經濟成長率可達約七％、ＥＣＦＡ簽定效益發酵、年底選舉可望祭出利多等影響下，房市盤整後會持續走多。

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央行經濟研究處副處長陳一端表示，六月份購屋貸款比五月增加二四一億元，增加金額沒有擴大且比上個月減緩，代表日前對銀行道德勸說的效果開始發酵。他強調，央行六月底才正式對大台北地區採取「針對性審慎措施」，發揮效果需要一段時間，所以對未來調控房市的政策目標，是相當審慎樂觀。

七月新承做房貸 近零成長

行庫主管也認為，以目前銀行內部數據來看，七月份新承做的房貸幾乎是零成長，加上即將進入農曆七月的房市淡季，預估央行的政策效果在下半年就會明顯展現。

雖然民眾的購屋貸款有趨緩跡象，但建商六月份的建築貸款餘額一．一三兆元，除續創新高外，六月份建築貸款月增二四一億元，較五月份的七十億元大幅成長。

建築融資 大幅增加241億元

陳一端認為，建築貸款包括購地、建造、週轉金等，六月可能建商對房市充滿信心，所以購地及推案量增加，導致建築貸款增幅較大。

分析過去數字，建築貸款相對購屋貸款更容易受景氣及季節性因素影響，根據建築貸款餘額占ＧＤＰ比例可發現，從兩千年網路泡沫化開始，該比例逐年遞減，降至ＳＡＲＳ發生的二○○三年才落底。購屋貸款餘額占ＧＤＰ比例則是逐年遞增，去年底更來到近四十％，也就是每年ＧＤＰ中，近四成是房貸未繳餘額。市場人士解讀，隨著經濟發展，民眾對住宅品質要求提高，因此願付出更多所得，所以該比例會逐年遞增。

陳一端另指出，央行是希望從房市的最終需求，也就是投資客購屋下手，進而讓最上層的土地價格可以反映實際行情，至於土建融並沒有特別規範，但相信銀行會注意風險控管。

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去年9月甫宣布「Yahoo! News平台轉移計劃」，將把全球新聞平台的開發、設計業務移到台灣，並要招募100名員工的雅虎，其全球新聞平台將在11月進駐南港軟體園區第3期；無獨有偶的是，惠普（HP）科技也相中南軟，確定在9月正式進駐。南港在政府傾全力投注重大公共建設之下，儼然躍居為企業找「殼」的大熱門。

近年來儘管商用不動產交易市場十分活躍，但在全球景氣逐步復甦之際，許多企業還是極力撙節辦公室租金開銷、寧可把辦公室搬遷到租金較便宜的郊區，形成辦公郊區化新趨勢。最大受惠者，非南港、內科、以及台北縣部分工業區莫屬。

最近，雅虎確定在11月從台北市中心正式進駐南軟3期，辦公室租用面積將從現擴大達8,000多坪。另外，科技大廠惠普科技（HP），也確定會在9月搬遷至南軟3期，承租約1萬坪。

瑞普國際物業總經理劉美華表示，2010年第2季台北辦公大樓市場在整體經濟景氣明顯優於去年之下，需求明顯攀升；惟許多高科技產業還是紛紛從台北市中心的Ａ級辦公大樓，喬遷到租金比較低廉的郊區，因此台北市辦公空置率並未明顯下降，租金升幅也欠缺支撐力。

不過，儘管台北市辦公市場「退租潮」掀起，但反觀南港、內湖，卻是企業郊區化風潮的漁翁專利者。

仲量聯行副總經理吳瑤華表示，尤其南港軟體園區第1、2期已滿租，第3期也奇貨可居，許多大型企業紛紛進駐，租金水準也相對持續攀升。

吳瑤華指出，南軟是國內數位產業、軟體業的大本營，加上重大公共建設、交通設施成形，已對計劃選擇辦公室的企業造成強大的磁吸力。

瑞普國際物業統計，今年1至6月大型商用不動產交易案件，總共成交金額累計達509億元，其中逾9成是整棟大樓的交易。

至於已成交大型商用不動產的類型，以廠辦大樓占41％最多，其次為零售物業的30％，辦公大樓的20％排名第三。

值得觀察的是，自政府3月以來一連串穩定房市措施、央行在6月24日宣布升息半碼、限縮住宅投資客信用管制和貸款成數，不只使得住宅市場逐漸降溫，甚至有不少游資，已悄悄棄「住」投「商」，轉移陣地、鎖定商用不動產市場為下波收購目標，下半年成交金額有機會再攀升。

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台北市政府老舊公寓更新專案，將於八月二日正式實施，民眾關心若釘子戶阻礙都更，該怎麼辦？市府說，多半是一樓所有權人，不滿意都更後坪數減少，才成為釘子戶，未來將採類似夾層概念，以減少紛爭；若真有釘子戶，必要時公權力可介入，都更案絕對「看得到、吃得到」。

本報獨家報導市府將推出「舊屋換新屋」政策，市長郝龍斌宣布，該專案已於昨日市政會議通過，將從八月開始實施，為期五年，民眾可享受「一坪換一坪，有錢自己賺」的都更優惠。

專案公布後，獲得熱烈迴響，郝龍斌到十二個行政區舉辦說明會，廿六日在北投區說明會，逾七百位民眾參加，民眾最關心的是，少數釘子戶阻擾都更進行，也憂心最高兩倍容積獎勵，是「看得到、吃不到。」郝龍斌回應，希望未來有一半提案，能取得最高兩倍容積獎勵，該案保證是「看得到、吃得到。」都市發展局長丁育群進一步解釋，專案提供的獎勵，適用於綠建築、出租住宅等。

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面積上萬坪、土地總市值至少65億的財政部「雙子星」計劃開始啟動！繼華山、華光特區之後，緊接著台北市南區也有大型BOT開發案即將登場，財政部長李述德已指示國產局，針對財政部轄下財稅人員訓練所週邊廣達10600坪的土地進行整體規劃與開發，國產局內部已估計這塊上萬坪土地總市值至少65億元，其中第一階段已規劃先在北市南區主要幹道羅斯福路旁蓋兩棟20層樓高的商辦大樓，其中相當部分將供財政部及其他政府機關合署辦公之用。

據側面了解，此案上週財政部已向行政院提出簡報，現在正進入不斷發展階段。以BOT機制導入公共建設及大型國有地開發，不僅是李述德的主張，過去如台北101、信義計畫區及多個北市捷運共構的BOT開發案，都是他的代表作，這次他把目標瞄準位於羅斯福路與水源快速道路中間的國有地。

這一大片國有地總共20294坪，其中，財政部將先行開發其中的10600坪由財訓所及國產局持有土地），菸酒公司的5613坪土地則在下一階段再作評估；由於菸酒公司的土地都是住宅區用地，因此若這塊土地也能納入開發之列，未來亦有開發為大面積平價住宅的可能性。

李述德認為，這塊土地面積廣大，但過去卻一直低度利用，非常可惜，因此才有這個構想；李述德亦已有一套規劃，他說，希望能先在空地部分，蓋2棟各20層樓高的商辦大樓，用BOT方式進行，蓋好之後作為財部及其他中央政府機關辦公室之用，這樣可收合署辦公之效。李述德進而指出，除了蓋辦公大樓之外，他也希望一部分能仿目前福華文教會館的用途進行開發，作為平價會議中心及旅館之用。

李述德並舉例：「例如，把位於國產局、財稅資料中心都搬過來！」這兩個單位，一個位於光復南路華視大樓對面，另一個位於忠孝東路4段，都是北市「黃金」地段，李述德說，兩個單位搬過去之後，對這些高價地段還可作更高價值的國有地規劃利用，可再收更多活化土地資源之效。

財政部國產局已提出了時程規劃，包括：1、在今年底前先以公開招標方式遴選出土地開發總顧問；2、顧問以1年時間，針對這塊10600坪土地提出依上述精神提出整體規劃；3、民國101年6月進行BOT招標投入開發，預定3年內，即104年6月完工。

相關官員指出，此一開發案，將採取地上權設定，土地所有權仍歸國有方式進行，並採「最有利標」招標；而以目前權利金行情佔市價3至7成的行情來看，有意投入開發業者，至少必須支付政府30、40億元權利金。