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北市稅捐處長謝松芳21日表示，上半年實徵293億元，超徵42億元，年度預算達成率56％，預估今年度全年將會超徵40~50億元稅收，這其中當然還是土增稅收上半年超收32億元，而房屋稅收則已經超前達成預算，北市整體稅收較去年同期成長10％。

謝松芳表示，最近房地產交易較冷清，預估下半年土增稅收無法以每個月15億元這樣的成績增加，但即使如此，全年土增稅預估可以有150億元，比預算數超徵30億元左右，而房屋稅收在5月底陸續完成繳納之後，上半年稅收102億元，已經達成預算數100億元目標。

台北市5月約寄發90萬份以上房屋稅單，日前完成統計之後發現，尚有3萬件未繳納，這其中多數為稅捐單位未確實送達稅單所致，因此，近期補開出稅單，而尚未繳納的納稅市民，近期將會收到掛號寄送的房屋稅單。

謝松芳表示，豪宅稅課徵的要件中，有關路段率的調整，必須獲得地價評議委員會通過，原定8月間進行審議，現在則計畫延宕至年底，由於該項審議採3年一次調整，上次審議日期則為97年1月，尚在3年期限內，因此不會影響明年7月開徵，後年5月繳稅的原訂進度。

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儘管房市政策不利多頭，高雄四家上市櫃建商對營收前景審慎樂觀，京城建（2524）發言人周敬恆有信心今年營收將超越去年；永信建（5508）副總經理顧岳軍表示，年營收可望持續突破20億元。

京城建設發言人周敬恆表示，京城去年營收大約29億元，今年一定會比去年好。他說，主要是因為總銷金額90億元的京城凱悅建案，銷售成績不錯，該公司「分成合建」，擁有60％，預定今年8月份可以開始入帳，因此，最慢9月份就可以看到成果。

去年營收大約26億元的永信建設發言人、副總經理顧岳軍說，永信在5月的營收變化較大，主要是有一個建案完工入帳，才會飆高到5.36億元，但是，最近不會推出新案，以出清餘屋為主，幾乎所有的建案，都要到民國101年才會完工。

隆大（5519）副總經理賴文樹說，隆大最近六季的最高峰營收落在去年第4季，營收大約9.5億元，但是，今年上半年合計也達到10億元左右，比去年同期成長將近25％，今年除了「都廳苑」銷售，8月份也會有新案動土，因此「今年可以守住基本盤」。

聯上（4113）發言人王惠珍則說，聯上今年第2季營收大幅下滑到4,400萬元，主要是因為該公司與同屬集團的聯上開發，切割推案區域，聯上實業負責南部銷案，因此今年下半年「不賣房」，預定明年才有建案推出。

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根據住展最新的市調報告，自1月開春以來，新莊地區的頭前重劃區房價持續上漲，從35萬/坪漲至42萬/坪，漲幅逾兩成，可說是全縣漲價最驚人的區域。但是，近期因央行積極打房，對投資客設限，是故頭前重劃區的漲價風潮已明顯停滯，且不是一級地段的個案，房價也小小回落至40萬/坪上下。

目前重劃區內共有13個案場公開銷售，但已取得建照的案子僅有5個，這些案子多集中在頭前重劃區的上半部，每週來客約達50組左右，但相較高峰期70~120組/週的盛況，已大幅滑落逾四成，其他沒有建照、只能收小訂的個案，近期來客量則更少。據各案場表示，近期來客明顯減少，有些個案甚至20組/週不到，且投資客比率只約四～六成，相較年初的七、八成以上的投資客，已經大幅減少，足見央行打房的效果，在火熱的新莊頭前重劃區，近期已明顯降溫不少。

住展這波市調區域涵蓋基隆市、文山、北投、三重、三峽、桃園、新豐及新莊等地，其中除了三重市二房產品及新豐低價透天個案銷售成績算是不錯，其餘區域都已經是度小月的情況，而桃園二級個案還被住展評等為「慘兮兮」。

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中信房屋調查，在近期房巿成長動能停滯之際，新北巿二線重劃區三重、新莊、蘆洲的成屋房價受標地影響，竟逆勢成長，半年來漲幅約達一至二成。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，在央行打房政策下，目前較熱門的二線重劃區皆位於新北巿境內，這似乎意味區域內賣壓恐將開始湧現，買方若以中短期投資思考卡位，可能會付出慘痛代價。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭指出，受標地屢創新高帶動，近半年來新北市二線重劃區成屋以新莊副都心15％至20％房價漲幅居冠，其次是三重重陽重劃區10％至20％，而蘆洲的南港仔重劃區亦有15％的漲幅。胡佩蘭說，目前副都心周邊中古大樓行情每坪為24萬至32萬，全市中古電梯住宅已從年初每坪17.8萬成長至每坪20.66萬，漲幅為16.06％。

至於三重重陽重劃區，據中信房屋成交資料顯示，目前三年內新成屋房價依地段和建材不同而有價差，每坪行情約為25至35萬元，預售屋則多以大坪數換屋產品為主，每坪行情約35至50萬元，此區客層多為投資客，上半年房價漲幅約兩成，但因受政府打房效應，投資客大幅收手。下半年房價還待觀察。

同屬於新北巿的蘆洲南港仔重劃區。中信房屋調查，目前屋齡六年內的中古大樓行情每坪約28萬至30萬元，預估至年底將有一成五左右漲幅。

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台北縣府23日(周五)標售新莊副都心土地，引起各界關注，為解決債務問題，歌林趕搭這股「新莊熱」風潮，將標售位於捷運新莊線輔大站附近的歌林購物中心土地，基地面積約11200坪，接受委託標地的第一太平戴維斯並未公開底價，但宏大估價師事務所執行長郭國任指出，以其工商綜合區容積估算，未來標脫價格上看50億元。

第一太平戴維斯台灣分公司總經理高銘頂表示，歌林購物中心位於目前發展成熟的下新莊地區，距離未來捷運新莊線輔仁大學站僅800公尺，該案基地面積達11,200坪，樓地板面積約32,781坪，規畫為地下二層至地上五層的大型複合式建築物，結合大賣場、零售、娛樂、影城以及充足停車位，未來正式營業後,將提供新莊、樹林、丹鳳及北桃園地區的消費者一個全面且多樣性的休閒購物新選擇。

據瞭解，在歌林財務傳出吃緊後，購物中心停建已一年多，目前購物中心已蓋到地上三樓，並已招商六成，包括愛買、國賓影城等都與其簽約。這次標地，歌林並未公布底價，高銘頂指出，底價會在開標前一天由業主訂定，密封送達，8月18日開標，價高者得標，但投標價格要高於底價才會成交。

但郭國任指出，以歌林新莊購物中心容積等主客觀條件評估，總價上看50億元，不過，由於國內經營購物中心營收要所有突破不易，這將是未來買家是否願意投入搶標行列的重要考量因素。

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本週五台北縣政府地政局將公開標售新莊副都心商業地，計有11標共12筆土地，約7887.09坪，底價合計70億0429萬4028元，據悉，已有不少業者備足銀彈準備進場搶地，房仲專家更預估單坪價格突破200萬元的機會相當高，副都心已經成為新北市最具指標意義的重劃區。

業者備足銀彈投標

繼上個月25日，副都心住宅地全數標脫，土地單坪價格最高159萬元，副都心早已是新北市房市潛力最被看好的重劃區，北縣地政局決定23日再釋出12筆商業土地，每坪底價約85~90萬元，以副都心一小段10地號面積最大，約1429.85坪，底價12億8686萬8578元，為土地標售中底價最高，副都心一小段19地號面積最小，約89.85坪，不過，該筆土地與435地號合併標售，合計面積約1024.94坪，底價9億2245萬3786元。

此次標售的商業地主要位中山路、思源路口附近，其中48、51、73、80地號屬第一種商業區，建蔽率60%，容積率425%；其餘則屬第二種商業區，建蔽率60%、容積率440%。

推案每坪開價至少60萬

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，副都心標地似乎未受到央行打房影響，價格愈標愈高，其實副都心商業地近期也有成交案例，上市建商興富發建設13日以每坪165萬元售出副都心商業地，若以此筆土地買賣價作為參考，預期週五開標時，價格將更加看好，單坪價格可望突破200萬元，預估未來推案每坪開價至少60萬元。

冠德建設副總經理洪錦欽指出，此次標售的土地屬商業區土地，50%必須作為商業用途，對於建商來說，效益不如住宅土地來得高，規劃上也有一定難度，預期建商出手意願應不如前次住宅土地標售來得踴躍。

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蓬勃發展的室內設計產業，從早期的簡約風到後來名目各異的各種混搭風，各式各樣的設計讓人看得眼花撩亂、目不暇給，考驗設計師在『簡』與『繁』之間如何拿捏得宜，是一場完美居家設計的成功關鍵。

■　以人為本的思維設計　

　　在大公司擔任要職的夫妻倆人，只有在下班後假日時能暫時拋開忙碌的工作，回到完全屬於自己的空間，於是對於自宅設計的要求也相當「簡單」。

　　只有「簡單」二字，歷練老到的設計師都知道，這看似容易的要求背後隱藏的深層含意，實踐起來著實不易。但對於深諳生活藝術的設計師張書源而言，卻顯得駕輕就熟。設計師將生活本質拉回原點，定調出一個清爽無負擔的居家空間。

　　不因偌大的空間條件就塞下滿滿的收納櫃，而是還地於空間的主角 - 「人」。細膩至腳底下的碳燻橡木地板的觸感、劇院般挑高厚實的窗簾、和加厚型強化清透玻璃的櫃體腳架等，均以人為本的五感感受做為思維重心；看似開放無隔卻又技巧性地界定出每個機能空間的特性，以獨具品味訂製家具搭襯卻不過度修飾；打造悠閒寧謐的氛圍，以迎接歸心似箭的疲憊靈魂。

■　天光乍現 化零為整

　　設計師以專業的手法重新佈局，將所有影響光線的因素全數摒除，當日光穿透如同薄紗般的整面落地強化玻璃，也將戶外的綠意一併引入，情感的互動在無形、有形間隨之升溫。

　　打通後的寬敞衛浴隱藏在一片純淨的牆門後方，便於更多訪客使用；原書房入口轉向後以純白軟性的布簾相隔，關上時作為獨立安靜的閱讀空間，或移入特地訂製的沙發床，成為具有完整功能的客房，拉開時與起居室場域化整為一，俐潔活潑的隔間技法，有限的空間頓時擁有無限可能的利用性。

■　紓解身心靈的專屬空間

　　盈溢滿室書香氣息的，是女主人的專屬多功能室，完善的視聽設備和大量的存書，充實將被啃食殆盡的知識靈魂。

　　延續溫潤木質色系的主臥房與多功能室一門相隔，保留住閣樓般的建築原體形態，並將主衛浴直接與陽台相連，原本沉甸甸的負面情緒或隨著挑高垂直的屋頂線條向上釋放，或隨著溫暖的澡浴洗滌而盡。如此貼心的設計正是來自於設計者對使用者如同親歷的用心，這些生活記憶中累砌的片段悸動，將隨著歲月愈陳愈香。

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高雄市今年實施開放空間暨容積率獎勵措施，原先預期大樓推案量會大幅增加，但依據高雄市建築開發公會統計，今年上半年住家大樓推出1,234戶，只比去年同期1,043戶，增加了18%，不過值得注意的是，首購型取代換屋型，成為高雄市今年上半年的主力產品，大樓推案戶數雖然增加，但總樓地板卻減少了近八萬平方公尺。

■　高市房價漲 換屋族寧可先觀望

　　上半年高雄市住宅大樓申報開工有18案，合計1,234戶，其中兩房的產品從去年同期172戶，增加至467戶，三房產品變化不大，從302戶減少為299戶，四房以上的換屋型產品，從537戶大幅減少至435戶。

　　雖然高雄市政府預估，今年大樓推案將因開發空間暨停車空間獎勵，推案量可能會增加，但高雄人對於大樓房價突然上漲，已出現觀望的態度，尤其是換屋型的產品認知差距拉大，除了少數特殊個案外，目前高單價的換屋型產品，去化速度減緩，建商搶地的力道也相對減弱。

■　不在乎容積率獎勵 透天市場逆勢成長
　
　　高雄市區大樓土地價格去年就反映容積率大幅上揚，也讓新建案推案受阻，不過反而是不受容積率獎勵的透天產品，今年上半年與去年同期比較，有大幅的成長，去年上半年僅281戶，今年同期推出702戶，而透天產品主要推案以高雄縣市週邊行政區為主，楠梓最多，其次是小港區。

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打房奏效，自住戶貸款遭波及！央行規定各國銀必須每半月回報一次的「新雙周報」，最晚今（20）日中午以前必須匯總到位，根據目前已回報的大型行庫、民營銀行資料，不只是投資客，連非投資客的自住戶，平均房貸成數都由原本的70％至75％，下降到65％，成為被央行打房意外被打到的族群。

接下來大型行庫必須嚴陣以待的，就是「舊」投資客寬限期屆滿、無力還錢的問題；這些舊投資客是在央行執行房市信用管制政策前，就已取得銀行貸款者，多半有3、5年寬限期，但近來房市成交量已受打房政策影響，不少投資客來不及在寬限期屆滿前賣房子，還本金給銀行，已開始向銀行爭取是否可修改原本的還款條件。

據悉，已有部分銀行開始警覺這類問題，恐怕在本季底或第4季會越來越嚴重，已開始思考對策，包括允許這些有還款困難的貸款客戶，將每月攤還本金改為只還7至8成，畢竟這些投資客的貸款案，是在央行信用管制政策前就已核貸，總不能「溯及既往」，讓客戶難以退場。

多數國銀都異口同聲說：「當然盡可能不讓這些房子變成銀行的法拍屋，但這涉及央行政策，恐怕還是得問央行意見！」

據多家國銀回報的資料顯示，現在大台北地區10縣市的投資客的3段式房貸首段平均利率，大約都在1.6％以上，平均貸款成數也由原本各行庫在3個月前的自訂內規7成，降至65％或以下。

不過，值得注意的是，不只是投資客成數下降，自住戶的貸款條件也跟著緊縮，現在自住戶的平均貸款利率，與投資客相距不遠外，貸款成數也由原本的平均7成至7成5，降到平均6成5的水準，大約下降0.5至1成。

銀行業者指出，央行有可能再要求國銀擴大對投資客利率加碼的幅度，以示區別。不過對於自住戶房貸成數也跟著投資客一併被「下修」，業者坦言，與對未來房價預期也有關聯，既然預期房價會下修，基於風險控管，成數當然也會跟著調整。

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北富銀繼今年5月30日協助「土城市延和里金城路社區都市更新案」住戶順利完工入厝，成為第一家協助住戶自辦都更並率先完工的金融機構後，北富銀再接再厲承辦「台北市內湖區聯邦合家歡社區吉祥區都更案」，並於日前舉行開工動土典禮。

據北富銀指出，「台北市內湖區聯邦合家歡社區吉祥區都市更新案」位於台北市內湖區康樂街110巷內，土地面積827坪，原有地上5層鋼筋混凝土（RC）造住宅18棟共計90戶，屋齡22年。

該社區於89年7月經台北市土木技師公會鑑定為高氯離子建築物（海砂屋），96年10月獲准成立「台北市內湖區東湖段一小段17-2地號（聯邦合家歡社區吉祥區）都市更新會」。

由該社區住戶自組更新會擔任實施者，以權利變換方式實施都市更新事業，事業計畫及權變計劃於98年6月核定，同年10月取得建築執照。

北富銀營建產業中心協理洪文興表示，本都更重建案從鑑定為海砂屋迄今已逾10年，在住戶自組更新會、北富銀信託管理及資金融資、富邦建經公司與中華建經公司營建工程管理等共同結合下，終於在日前順利進行開工動土典禮，將興建為地下2層、地上14層之鋼筋混凝土（RC）集合住宅，共計141戶，預計於101年年底完工。

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